Taro's diary

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サブリースは悪なのか?不動産賃貸業の利回りと長期的な経営計画の必要性について

こんにちは。Taroです。

ネットやニュースなどで悪者扱いされがちな"サブリース"ですが実際に利用して不動産賃貸をしている率直な感想を述べていこうと思います。

私は祖父のお手伝いでアパート4棟(あと倉庫1棟)の収益管理や事業計画を立てています。 本業は輸送機器メーカーで事業企画や技術営業で新規ビジネスの立ち上げなど行っているため、企業レベルでの事業への投資やどれくらいの利回りやリスクを取るべきかという観点については仕事柄詳しいと思っています。

そこで我が家の賃貸業の大まかな収入、借入金の返済、税引き後のキャッシュフローを20年先まで算出をしてみました。

賃貸事業 運用状況

賃貸収入 約1,500万円 / 年 借入金返済 約600万円 / 年 税引き後 キャッシュフロー 約500万円/年 (負債 約1.1億円)

税引き後のキャッシュフロー減価償却の関係で償却落ち後に所得税が増加すること、借入金の返済も物件によって完済時期が異なることから20年間の平均値としています。

現状では表面利回り 13.6%、実質利回り4.5%となっています。 株、リートなどの資産と比較すると実質利回り4.5%というのは不満の無い水準だと思っています。 株式で税引き後に4.5%の利益を確保するためには税引き前に5.4%の利回りが必要となり、配当利回りの高い銘柄でポートフォリオをを作っても実現が難しい水準だと思います。

負債が1.1億円あることから毎年600万円の返済で約20年で完済する計画となっています。 株式だと年500万円のキャッシュを得ようとすると5%の利回りで1億円の現金が必要となるため、銀行から資金を借り入れることのできる不動産事業はレバレッジを利かせられる分、運用効率が上がります、

今後は実質利回りを高めるためにシナリオとしては修繕に使わない残ったキャッシュで繰り上げ返済を行い、支払金利を抑制し完済済みの物件数を増やしていくことが重要だと思っています。減価償却が少なくなるタイミングで借入の返済を行うことで税引き後の手残りキャッシュを増加させる方法が有効です。

アパートは築年数が経過すると客付けが難しかったり、家賃が下落するリスクがあるため建物の資産価値を向上させるための修繕を計画的に行って入居者に満足してもらえて選んでもらえる物件を維持することがとても大切です。

サブリースだから全てお任せ!とはいかないので、しっかりと長期的なスパンでの運営ができるように事業を計画し実行していく経営者としての視点が必要です。

そこで私は現在29歳ですが大学を卒業してからなんだかんだで資格を取得してきました。

・簿記2級 ・宅地建物取引士 ・ビジネス法務検定2級 (その他不動産事業には使えませんがTOEIC920点、ITパスポート、情報セキュリティマネジメントなど)

今後は10年後を目安に不動産を個人所有から法人所有に変更し、より長期的なマネジメントができるようにしたいと考えており、中小企業診断士に挑戦するため猛勉強中です。

個人的な感想としてはサブリース = 悪ではなく、入居者が見込めない場所に賃貸物件をローンを組んで建ててしまった場合などに家賃減額などをされる可能性があるため、業者が悪いと決めつけるのではなく、経営者としてしっかりと事業判断をおこなうことが大事だと思っています。

長文になりましたが、拝読頂きありがとうございました。

2021年1月23日 Taro