Taro's diary

料理・旅行など生活にかかわる情報を発信していきます

ドコモの上場廃止の株の取り扱いについてのお手紙

2020年12月25日に上場廃止となったNTTドコモから上場廃止後の株式の取り扱いについてのお手紙が来ました!

 

私は単元株(100株未満)しか保有していなかったため、公開買い付けに応募をしていませんでした。今回は、90%以上の株式をNTTドコモが取得したため応募をしなかった株主からも株式を1株 = 3,900円で購入をしてもらえます。

 

もともと、1株 = 2,800円程度で購入していたので思わぬお小遣いが入ってきた感覚ですが100株くらい買っておけばよかったと後の祭りですが後悔しています。

 

とりあえず、2021年3月上旬以降に支払いに関するお知らせがあるそうなのでしばらく待ってみます!

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サブリースは悪なのか?不動産賃貸業の利回りと長期的な経営計画の必要性について

こんにちは。Taroです。

ネットやニュースなどで悪者扱いされがちな"サブリース"ですが実際に利用して不動産賃貸をしている率直な感想を述べていこうと思います。

私は祖父のお手伝いでアパート4棟(あと倉庫1棟)の収益管理や事業計画を立てています。 本業は輸送機器メーカーで事業企画や技術営業で新規ビジネスの立ち上げなど行っているため、企業レベルでの事業への投資やどれくらいの利回りやリスクを取るべきかという観点については仕事柄詳しいと思っています。

そこで我が家の賃貸業の大まかな収入、借入金の返済、税引き後のキャッシュフローを20年先まで算出をしてみました。

賃貸事業 運用状況

賃貸収入 約1,500万円 / 年 借入金返済 約600万円 / 年 税引き後 キャッシュフロー 約500万円/年 (負債 約1.1億円)

税引き後のキャッシュフロー減価償却の関係で償却落ち後に所得税が増加すること、借入金の返済も物件によって完済時期が異なることから20年間の平均値としています。

現状では表面利回り 13.6%、実質利回り4.5%となっています。 株、リートなどの資産と比較すると実質利回り4.5%というのは不満の無い水準だと思っています。 株式で税引き後に4.5%の利益を確保するためには税引き前に5.4%の利回りが必要となり、配当利回りの高い銘柄でポートフォリオをを作っても実現が難しい水準だと思います。

負債が1.1億円あることから毎年600万円の返済で約20年で完済する計画となっています。 株式だと年500万円のキャッシュを得ようとすると5%の利回りで1億円の現金が必要となるため、銀行から資金を借り入れることのできる不動産事業はレバレッジを利かせられる分、運用効率が上がります、

今後は実質利回りを高めるためにシナリオとしては修繕に使わない残ったキャッシュで繰り上げ返済を行い、支払金利を抑制し完済済みの物件数を増やしていくことが重要だと思っています。減価償却が少なくなるタイミングで借入の返済を行うことで税引き後の手残りキャッシュを増加させる方法が有効です。

アパートは築年数が経過すると客付けが難しかったり、家賃が下落するリスクがあるため建物の資産価値を向上させるための修繕を計画的に行って入居者に満足してもらえて選んでもらえる物件を維持することがとても大切です。

サブリースだから全てお任せ!とはいかないので、しっかりと長期的なスパンでの運営ができるように事業を計画し実行していく経営者としての視点が必要です。

そこで私は現在29歳ですが大学を卒業してからなんだかんだで資格を取得してきました。

・簿記2級 ・宅地建物取引士 ・ビジネス法務検定2級 (その他不動産事業には使えませんがTOEIC920点、ITパスポート、情報セキュリティマネジメントなど)

今後は10年後を目安に不動産を個人所有から法人所有に変更し、より長期的なマネジメントができるようにしたいと考えており、中小企業診断士に挑戦するため猛勉強中です。

個人的な感想としてはサブリース = 悪ではなく、入居者が見込めない場所に賃貸物件をローンを組んで建ててしまった場合などに家賃減額などをされる可能性があるため、業者が悪いと決めつけるのではなく、経営者としてしっかりと事業判断をおこなうことが大事だと思っています。

長文になりましたが、拝読頂きありがとうございました。

2021年1月23日 Taro

じいちゃんの不動産業をお手伝い

こんにちは! Taroです!

今日は僕のおじいちゃん(85歳)が手掛けている不動産事業のお手伝いをしている件についてです。

我が家は某アパート会社(D社としましょう)のサブリースでアパート4棟と工場1棟の計5棟を貸に出しいています。

サブリースと聞くと悪徳商法!と思っていたのでじいちゃんに決算書を見せてもらうことにしました。

すると、不動産収入に対してしっかりと節税対策もされていたので思っていたよりも税引き後のキャッシュフローが良かった印象でした。

といっても建物本体は22年の償却、付属品は15の償却があるため現在は減価償却を多く経費に入れられている部分もあるため今後、償却落ちが始まるタイミングで課税額が増加することが計算上、見えています。

ん~ 不動産業は難しいですね~

オリックス 決算発表延期 5/11⇒5/21

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オリックスが決算発表を延期しました。

延期の理由は海外拠点が業務を委託している会計事務所の会計監査に時間がかかる可能性なども考慮した結果とのことです。

発表内容要約

①決算日変更 変更前 5/11 ⇒ 変更後 5/21

新型コロナウイルスの影響を受けるビジネス

「ホテル・旅館等の施設運営事業」、「空港運営事業(関西エアポート株式会社)」、「航空機リース事業」

③リスクについて

・ 多角的に事業を展開しており、各セグメントにおけるリスクは限定的

・財務状況につきましても十分な流動性と高い長期借入比率を維持  

④2019 年 10 月 28 日付の自己株式取得に係るお知らせで発表しました自己株式の取得は、予定通り 2020 年 5 月 8 日に終了

発表内容の解説

発表にある通り、事業の中核は法人金融、メンテナンスリース、不動産、事業投資、リテール、海外事業の6事業となり多角化事業を展開することでリスク分散をしているようです。

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柱となる6つの事業ごとの利益は下の表の通りとなります。海外向けの事業も大きな割合を占めておりグローバルに事業を展開しています。 新型肺炎の影響があると予想される事業は特にインバウンド減少による不動産のホテル事業、株価下落により含み損が発生すると予想される金融事業、フライトキャンセルが相次いでいるため海外事業の航空機リースにも影響が予想されます。

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自社株買いの状況

2019年11月1日~2020年3月31日までに1,000億円の自社株買いの進捗は1か月を残して457億円の取得に留まっています。もちろん、自社株買いは約束ではないので実施するかは経営判断ですが株価下落中のため株価対策として進めてもらいたいと思います。

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自己株式の取得状況に関するお知らせ

以下、2020 年 4 月 16 日付け「2020 年 3 月期連結決算発表延期のお知らせ」です。

当社海外拠点が業務を委託している会計事務所の会計監査に時間が かかる可能性なども考慮した結果、安全を期し、2020 年 5 月 11 日(月)に予定しており ました 2020 年 3 月期連結決算の発表を、2020 年 5 月 21 日(木)に延期することと致しま した。なお、現時点において、2019 年 10 月 28 日に発表した当期の連結業績予想を変更す る予定はありません。

オリックスの事業の中で、特に新型コロナウイルスの感染拡大により影響を受けるビジ ネスは、「ホテル・旅館等の施設運営事業」、「空港運営事業(関西エアポート株式会社)」、 「航空機リース事業」になります。新型コロナウイルスの感染拡大が終息する時期にもより ますが、当面予断を許さない状況が続くという認識を持ち、慎重な経営に軸足を置くべきだ と考えています。

しかしながら、当社は多角的に事業を展開しており、各セグメントにおけるリスクは限定 的です。また、財務状況につきましても十分な流動性と高い長期借入比率を維持しています ので、引き続き新規投資の可能性を模索していきたいと考えています。

なお、2019 年 10 月 28 日付の自己株式取得に係るお知らせで発表しました自己株式の取 得は、予定通り 2020 年 5 月 8 日に終了いたします。自己株式取得の新規設定につきまして は、新型コロナウイルスの感染拡大など世界経済に与える影響度合いを分析した上で判断 いたします。IR資料より

J.フロントリテイリング 2020年2月期の連結業績について

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J.フロントリテイリングが、2020年2月期の連結業績(2019年3月1日~2020年2月29日)を発表しましたので簡単にご紹介します。

業績度外視で株主優待のために株を持っている方も多いと思います(私自身も)

株主優待は100株保有で50万円までの買い物ので10%オフとなります。セール中にも使えるのでかなり有能です。

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IR資料より

しかし、株主優待狙いといってもここ2か月の株価の下落がなかなかすごかったと思います。直近の1,500円付近から800円台まで急降下しました。

ただ、過去10年のチャートを確認すると東日本大震災後も700円台など低調な株価となっていたことからコロナの影響で売上が急減することが予想されるためこれくらいの株価は想定内ということになります。

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Yahoo!ファイナンスより

ここでコロナが影響するようになった3月度のJ.フロントの百貨店事業の売上を確認します。

百貨店事業合計 ▲44.1%

かなり衝撃的な数字となっています。これは株価も半額になるくらいのインパクトがあります。

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月次売上より

次に2020年2月期の連結業績(2019年3月1日~2020年2月29日)をご紹介します。

決算まとめ

売上収益 4,806億2,100万円(前年同期比4.5%増)

営業利益 402億8,600万円(同1.5%減)

大丸松坂屋百貨店を中心とした百貨店事業の売上は振るわなかった一方でパルコ事業は新たにオープンした渋谷店や錦糸町店が好調な滑り出しを見せたため売上収益は増加、営業利益も▲1.5%減にとどまりました。

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決算短信より

来季の通期連結業績予想については、

売上収益 4,110億円(2020年度から14.5%減)

営業利益 120億円(同70.2%減)と発表。

コロナの影響がいつまで続くかによって業績は大きく変わるためあまり参考にならない業績予想だと思います。

配当状況

株主還元の方針は下記のとおりです。

①配当性向30%以上を目処

②資本効率の向上及び機動的な資本政策の遂行などを目的として自己株式の取得

配当の推移を確認します。

2013年以降増配が続いていましたが業績悪化により減配が予想されます。

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IR資料より

事業内容とこれから

J.フロントの事業は大きく4つの柱から構成されています。

「百貨店事業」「パルコ事業」「不動産事業」「クレジット金融事業」

もともとは「百貨店事業」と「パルコ事業」が営業利益の約9割を占めていましたが、不動産事業・新規事業領域の拡大を強化しています。

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IR資料より

大型プロジェクトである「GINZA SIX」や「上野フロンティアタワー」の開業により、不動産事業セグメントが大きく成長し事業ポートフォリオを「百貨店事業」のみからの脱却を狙っているようです。

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GINZA SIX

J.フロントが不動産事業などの新規事業に力を入れるのには「百貨店事業」の縮小が顕著だからです。

3月度は全国百貨店売上が▲12.2%となり前年同月比マイナスは5か月連続となっています。

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日本百貨店協会より

百貨店売上は1991年をピークに右肩下がりとなっています。

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日経新聞より

まとめ

21年度は大幅な減収減益が見込まれるため株価は上がりにくいと思われます。

また縮小傾向の「百貨店事業」以外での事業拡大が必須となりますが、不動産事業では大手デベロッパー(三菱地所など)との競争となるため簡単な領域ではないと考えられます。

個人的にはコロナによる巣ごもりで疲れてしまったので早く収束して株主優待をフル活用して店舗で買い物をしたいと切に願っています。

コメダ珈琲 3月度月次 と2020年2月期 決算

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コメダ珈琲の3月度の月次情報が開示されました。3月度はコロナの影響もあり全店舗で約▲5%、既存店で約▲10%の売上となりました。 2月度の売上は既存店で+11.2%と好調だっただけに残念な結果となりました。

3月度 全店 94.5.% 既存店 90.5%

(参考) 2月度 全店 116.6% 既存店 112.9%

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月次売上より

株価の推移

一時上場来安値の1316円まで一時下落するなど株価はコロナの影響で一気に下落しています。

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Yahoo!ファイナンスより

2020年2月期 決算

コロナの影響が小さかった2020年2月期決算を振り返ります。売上高・英領利益ともに堅調に推移し前年に対して増加しています。約312億円の売上に対して営業利益が77億円と高い営業利益率を維持できています。コメダ珈琲が競合であるドトールサンマルクカフェに対して利益率が高い利益率であることが特徴です。

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決算短信より
詳しくは過去記事で

www.lifebeter.work

次にキャッシュフローの推移を確認すると営業活動によるキャッシュフローが増加しており稼ぐ力の高さが分かります。また、当連結会計年度における資金は、前連結会計年度末比767百万円増加し、6,609百万円となっており堅調にキャッシュが増えています。

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決算短信より

配当状況

2020年2月期は中間25円 期末26円 配当性向 43.5%となっています。一方で2021年2月期の予想は現時点では業績見通しがつかないため未定となっています。

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決算資料より

コメダの配当方針としては配当性向50%程度を目途としています。3月度の売上が既存店▲10%であることから利益率もかなり減少することが予想されるので減配の可能性は高いと考えます。配当の支払い総額は約23億円であることから配当維持のためには46億円の当期純利益を出す必要があり、今期が53億円であることから4月度以降も業績が悪化すると減配の可能性もあります。ただ、コロナ騒動が落ち着けば売上は回復すると期待できるのでコメダが好きな方は株主優待もあるので損切りはしなくていいのではないかと考えています。

利益配分に関する基本方針及び当期・次期の配当 当社は株主還元を経営上の重要な課題と認識しており、業績や事業拡大に向けた資金需要に対応した内部留保の 確保を総合的に勘案した上で、連結配当性向50%程度を目標としております 決算資料より

ここでバランスシートの純資産の部をの利益剰余金を確認すると194円と積みあがっているので配当総額23億円に対してかなり余裕があると思います。

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決算短信より

コメダのリスク

バランスシートの資産の部を確認すると「のれん」の項目があり約383億円が計上されていますので注意は必要です。のれん減損となると業績が悪化する可能性があります。

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決算短信より

まとめ

決算は増収増益で過去最高でしたが株価は将来の業績が織り込まれており下落中。株主優待が欲しい場合は株価が低い今買うといいかもしれません。

コメダ珈琲の過去記事です。

www.lifebeter.work

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じゃがいも栽培

3月中旬にじゃがいもを植えました。

個人的に料理でよく使う野菜ランキング と言えば・・・

第1位 じゃがいも

第2位 たまねぎ

第3位 にんじん

特にじゃがいもはマッシュポテトを毎週作るので二人暮らしでも5~6個は消費します。 www.lifebeter.work

しかもじゃがいもは長期保存もできるので栽培にはもってこいです。ということで、じゃがいもの栽培を始めました。

畑を耕す

まずは畑を耕します。植え付けの1週間前に畝を作って肥料を入れて畑を作りました。

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よく晴れた日にじゃがいものタネを半分に切って切った面を乾燥させます。あとは1個ずつ植えていき土をかぶせて完成です。じゃがいもは生命力が強いのであまり手入れをしなくても育つそうです。

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2週間後

あっという間に芽が出てきました。 f:id:TaroTaroGoGo:20200406063820j:plain

拡大するとこんな感じ。ちょーちっちゃいです。 f:id:TaroTaroGoGo:20200406063845j:plain

生命の誕生の瞬間。霜には弱いらしいので若干心配ですがたまに水をやって育てていきたいです。 f:id:TaroTaroGoGo:20200406063941j:plain